渝水區農村集體經營性建設用地入市

管理辦法（試行）

 

第一章  總  則

第一條 為規范集體經營性建設用地入市，落實集體經營性 建設用地權能，保障市場配置競爭公平有序和監管有力，保護市 場交易主體權利，兼顧國家、集體、個人的土地增值收益，建立 城鄉統一的建設用地市場，激活土地要素，促進城鄉融合發展 根據《中華人民共和國土地管理法》、《關于開展國家城鄉融合發 展試驗區工作的通知》( 發改規劃〔2019〕1947號) 和《自然資源 部辦公廳關于<印發深化農村集體經營性建設用地入市試點工作 方案>的通知》（自然資辦函〔2023〕364號）, 結合我區實際制定本辦法。

第二條 渝水區農村集體經營性建設用地入市 適用本辦法 集體經營性建設用地使用權入市，但地下資源、埋藏物和市

政公用設施除外。

第三條 本辦法所稱集體經營性建設用地，是指依法登記的 農村集體建設用地中，依據國土空間規劃(  土地利用總體規劃 城鄉規劃) 確定為工業、商業等經營性用途的土地。

第四條 本辦法所稱農村集體經營性建設用地入市是指農民 集體以土地所有者身份通過公開的土地有形市場，依法將集體經 營性建設用地使用權在一定期限內以出讓、租賃、作價出資( 入股)等有償方式交由其他單位或者個人使用，并以書面合同約定與土地使用者權利義務的行為。

集體經營性建設用地出讓，是指集體經營性建設用地所有權人將一定年限的集體經營性建設用地使用權出讓，由集體經營性建設用地受讓人向集體經營性建設用地所有權人支付出讓土地價款的行為。

集體經營性建設用地租賃，是指集體經營性建設用地所有權 人將集體經營性建設用地一定期限內的使用權租賃給土地使用者，由土地使用者根據合同約定支付租金的行為。

集體經營性建設用地作價出資(入股) , 是指集體經營性 建設用地所有權人以一定期限的集體經營性建設用地使用權作價作為出資與他人組建新企業或增資入股到已有企業的行為，該土地使用權由企業持有。集體經營性建設用地的土地使用權作價出資(入股) 形成的股權由集體所有權人或其委托的主體單位持有。

第五條   集體經營性建設用地入市地塊應當符合以下要求： (一)國土空間規劃確定為工業、商業等經營性用途；

(二)產權明晰、已依法辦理土地所有權登記；

(三)具備開發建設所需基礎設施配套等基本條件。

第六條 集體經營性建設用地地塊有下列情形之一的，不得入市：

(一)不符合國土空間規劃(土地利用總體規劃、城鄉規劃) 的；

(二)土地權屬有爭議的；

(三)未取得不動產登記證的；

(四)本集體內部未履行民主決策程序的；

(五)入市申請未通過審核、審批的；

(六)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制土地權利的；

(七)已辦理抵押登記，且未取得抵押權人書面同意的；

(八)集體經營性建設用地不得入市的其他情形。

第七條 單位或個人通過出讓、租賃、作價出資(入股) 、轉 讓等方式取得的集體經營性建設用地嚴禁用于商品房開發。

第八條 集體經營性建設用地入市，由區人民政府按照有關 規定納入年度建設用地供應計劃。

第九條 集體經營性建設用地使用權人依法使用、轉讓、出 租、抵押集體經營性建設用地受《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律法規保護，任何單位或個人不得非法剝奪和侵害。土地使用者開發、利用、經營土地的活動，應遵守國家法律和行政法規的規定，并不得損害社會公共利益。

 

第二章  農村集體經營性建設用地入市主體

第十條 農民集體所有的經營性建設用地屬于本集體成員 集體所有。集體經營性建設用地入市應當依照法定程序經本集體 成員決定，由代表其行使所有權的集體經濟組織作為入市主體。屬于鄉鎮農民集體所有的，由鄉鎮集體經濟組織代表集體作為入市主體行使所有權。屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織 或者村民委員會代表集體作為入市主體行使所有權。屬于村小組 農民集體所有的，由村內集體經濟組織或者村民小組代表集體作 為入市主體行使所有權。

第十一條 農民集體須依法成立具有法人資格的農村股份 經濟合作社或資產股份公司，經農民集體委托或授權作為入市實 施主體，并就授權或者委托事項明確雙方權利義務關系。鼓勵農 民集體委托或授權鄉鎮集體經濟組織作為入市實施主體

 

第三章  集體經營性建設用地入市途徑、期限和價格

第十二條 經依法取得、符合規劃、具備開發建設所需基礎 設施配套等基本條件，明確就地直接使用的集體經營性建設用地，可就地直接入市。鄉鎮人民政府和農村集體經濟組織在保證耕 地數量不減少、質量不降低和建設用地不增加的前提下，可以按 照節約集約的原則，采取土地整治等方式進行區位調整，由集體 經濟組織根據相關規劃，先復墾后異地調整入市。異地調整入市 辦法另行制定。

第十三條 集體經營性建設用地使用權出讓的最高年限參 照同類用途的國有建設用地的最高年限執行。其中：工業用地五十年，商業用地四十年，其他用地五十年。集體經營性建設用地使用權租賃的年限，依照合同約定，最長租賃期限不得超過20年。集體經營性建設用地使用權作價(出資)入股的年限，參照出讓方式執行。

第十四條 集體經營性建設用地使用權入市前，集體經營性 建設用地入市主體或入市實施主體應委托有資質的土地評估機 構對入市土地的地價進行評估

第十五條 集體經營性建設用地使用權公開出讓、租賃或作 價出資(入股)起始價( 起始租金)、協議出讓價(協議租金) 原則 上不得低于基準地價的70%;低于基準地價的70%的，區自然資源部門不予受理其入市申請；低于基準地價的80%的，區人民政府 可行使優先購買權。

 

第四章  集體經營性建設用地入市程序

第十六條 入市準備。集體經營性建設用地入市前，入市主體完成擬入市宗地勘測定界、對地上附著物的補償、依法申請取得自然資源部門核發的規劃條件，委托有資質的評估機構進行地價評估確定入市價格，地價評估報告按規定取得備案號。使用新增集體經營性建設用地入市的入市主體需依法辦理農轉用手續 并承擔相關費用。

第十七條 民主決策。入市主體制定入市方案，明確擬入市 宗地的土地界址、面積、使用期限、土地用途、規劃條件、交易方式、入市價格、收益分配、付款方式及其他需要規定的事項等內容。入市方案應及時在本集體經濟組織內部公示，接受集體成員監督，公示期不少于7天。公示期滿后，經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，形成入市決議。入市決議作為后續申請入市、擬定合同和履約監管協議的依據，并作為政府有關部門受理、審批入市的要件。

《集體經營性建設用地入市決議》應載明以下內容：

(一)集體經營性建設用地所有權人、土地位置、四址、面積用途等；

(二)集體經營性建設用地入市有償使用方式、使用年限； (三)集體經營性建設用地入市交易形式；

(四)集體經營性建設用地入市起始價，采用招標、拍賣、掛牌形式的須明確是否設置保留底價；

(五)集體經營性建設用地入市地價款支付方式；

(六)集體經營性建設用地入市雙方的權利義務及違約責任 期限屆滿時集體經營性建設用地使用權及地上建筑物的處理辦 法等。

第十八條 批準入市。入市實施主體應向鄉鎮人民政府提出 入市申請，提供入市申請書、權屬證明、入市方案、入市決議等申請材料。鄉鎮人民政府初審通過后，報自然資源主管部門會同有關部門審核通過，經區人民政府批準，由區人民政府委托自然 資源主管部門出具入市核準書。鄉鎮人民政府審核履行民主決策 程序等；自然資源主管部門審核國土空間規劃、權屬、用途管制等；發改、工信部門審核產業準入等；生態環境部門審核環保準入等；其他部門按相關規定審核相關事項。

第十九條 入市交易。經批準的集體經營性建設用地入市交 易納入城鄉統一的土地交易市場，根據入市方案確定的交易方式，在中國土地市場網及相關媒介發布交易公告，按規定的交易程 序實行公開交易。土地成交后，由土地交易機構與受讓人簽訂《 成交確認書》。交易結果應當在集體經濟組織內部和中國土地市 場網、土地市場交易平臺等進行公布，接受社會和群眾監督。

第二十條 簽訂合同。集體經營性建設用地使用權交易雙方 應簽訂《渝水區集體經營性建設用地使用權出讓(  租賃、作價出 資( 入股) ) 合同》, 合同版本參照國有建設用地使用權出讓合同 區自然資源主管部門、鄉鎮人民政府共同作為《合同》第三方鑒 證單位。《合同》簽訂后在自然資源渝水分局和鄉鎮人民政府備 案，由區自然資源主管部門按規定將交易結果及合同信息上傳至 自然資源部土地市場動態監測監管系統。

第二十一條 不動產登記。受讓方在繳清土地價款和相關稅 費后，可以申請集體建設用地使用權登記。在取得不動產權登記 證書后可向市自然資源局渝水分局申請核發集體建設用地規劃 許可證和鄉村建設規劃許可證，依法辦理開發建設需要的其他事 項。集體經營性建設用地使用權未按本辦法規定交易的，不動產 登記機構不予辦理不動產登記，自然資源、住建設部門不予辦理 報建手續。

第二十二條 在取得集體建設用地入市批復后，集體經營性建設用地入市主體應自行組織或委托有資質的開發企業，對擬入市的集體經營性建設用地進行地上建( 構) 筑物、附著物拆除騰退 土地平整等前期開發工作，所需費用列入入市成本。

 

第五章  集體經營性建設用地入市收益分配管理

第二十三條 集體經營性建設用地入市，應建立兼顧國家 集體、個人的土地增值收益分配機制。

第二十四條 國家通過收取調節金的方式參與集體土地入市 以及集體建設用地二級市場的收益分配。調節金上繳地方國庫 納入地方一般公共財政預算。

土地增值收益調節金主要統籌用于城鎮和農村基礎設施完 善、農村環境整治、土地前期開發、養老保險等支出。土地增值 收益調節金按照政府非稅收入管理，資金全額上繳區( 市) 財政 實行收支兩條線管理。

第二十五條 集體經營性建設用地入市主體對集體經營性建 設用地入市所得收益的分配和使用，應按照相關規定，在本集體 經濟組織之內進行合理分配。

第二十六條 集體經濟組織應按照有關規定，將集體經營性 建設用地入市收益納入農村集體經濟組織資產及收益進行管理。 收益分配等重大事項應當依法履行民主決策程序，并在集體經濟組織內部進行公示公告，鄉鎮人民政府應對集體經營性建設用地入市收益收支情況進行監督檢查。

 

第六章  集體經營性建設用地開發利用

第二十七條 集體經營性建設用地開發利用實施聯合監管制 度。

區人民政府有關部門在入市聯合會審時提出產業準入、開發投資等條件，納入合同內容或簽訂履約監管協議的，按照“誰提出、誰監管”原則對約定事項實施監管。

第二十八條 集體經營性建設用地使用權人必須嚴格按照國 土空間規劃確定的用途使用土地，嚴禁擅自改變規劃條件。

經原批準機關依法批準改變土地用途或規劃條件的，必須按 新用途重新評估地價，重新簽訂合同，集體經營性建設用地使用 權受讓方向集體經濟組織補繳土地有償使用差價，集體經濟組織 向區人民政府補繳土地增值收益調節金及相關稅費。

第二十九條 集體經營性建設用地使用權人必須按照合同約 定時間如期繳納土地出讓金( 租金) 。

第三十條 集體經營性建設用地使用權人必須按照合同約定 項目開、竣工時間進行項目建設。制作項目建設項目公示牌在施工場地公示，接受集體經濟組織監督。

 

第七章 集體經營性建設用地轉讓、出租、抵押

第三十一條 集體經營性建設用地使用權轉讓，是指集體 經營性建設用地使用權人，將其合法擁有的集體經營性建設用地使 用權，通過出售、交換、贈與等方式轉讓給他人的行為。

第三十二條 轉讓以出讓方式取得的集體經營性建設用地使 用權，應當符合下列條件：

(一)按照出讓合同約定已經支付集體經營性建設用地使用 權出讓價款，并取得不動產權證書；

(二)按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，已完成開發投資總額的百分之二十五以上；

(三)轉讓時地上房屋已經建成的，應持有房屋所有權證書或 不動產權證書；

(四)符合出讓合同約定的其他轉讓條件。

第三十三條 不符合本辦法第三十二條規定的轉讓條件的集 體經營性建設用地使用權不得轉讓，但允許房屋建設工程已投資額未達到投資總額25%的出讓建設用地使用權預告登記轉讓，按照先投入后轉讓原則，交易雙方先行簽訂建設用地使用權轉讓合同，辦理預告登記，待達到轉讓條件后，三個月內依法辦理不動產轉移登記。

第三十四條 集體經營性建設用地使用權轉讓的年限，依照 合同約定，但不得超過原土地使用合同約定年限的剩余年限。

第三十五條 集體經營性建設用地使用權轉讓的，按以下規 定執行：

(一)提交交易申請。交易雙方或者轉讓人向區自然資源主管部門提出交易申請。區自然資源主管部門核實宗地權利狀況、出 讓價款繳納情況、是否存在限制轉讓的情形等。

(二) 發布交易信息。出讓建設用地使用權轉讓，可由交易雙方自行協商交易，也可委托建設用地二級市場交易機構公開交易需要委托建設用地二級市場平臺和機構公開交易的，申請人填寫信息發布內容，經區自然資源主管部門復核后，在線下線上交易市場公開發布交易信息。

(三)交易。公開交易的，交易雙方按照網上交易系統平臺確定的時間參與網上競價，由網上交易系統確定競得人；交易成交由交易雙方當事人簽訂《成交確認書》和相應合同等。交易雙方自行協商交易的，由交易雙方當事人簽訂轉讓合同等。轉讓合同提交區自然資源主管部門備案。

(四)土地使用權轉讓價格低于基準地價80%的，區人民政府有優先購買權。

(五)繳納價款和稅費。受讓人繳納價款，交易雙方按照規定 繳納相關稅費。

(六)辦理登記。交易雙方憑交易合同、成交確認書、價款和稅費繳納憑證等，申請辦理不動產登記。

第三十六條 集體經營性建設用地使用權轉讓時，原集體土 地使用合同和登記文件中所載明的權利、義務隨之轉移。集體經營性建設用地使用權轉讓的，地上建筑物及其附著物隨之轉讓。

地上建筑物及其附著物轉讓的，其使用范圍內的集體經營性建設用地使用權隨之轉讓。集體經營性建設用地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權轉讓的，應當按照規定辦理轉移登記。

第三十七條 集體經營性建設用地使用權出租，是指集體經 營性建設用地使用權人，將其合法擁有的集體經營性建設用地使 用權，出租給承租人使用，由承租人向其支付租金的行為。

第三十八條 集體經營性建設用地使用權出租的年限，依照 合同約定，但不得超過原土地使用合同約定年限的剩余年限，且最高年限不得超過二十年。

第三十九條 集體經營性建設用地使用權出租的，按以下規定執行：

(一)未按集體土地使用合同規定的期限和條件，投資開發 利用土地的，集體經營性建設用地使用權不得出租。

(二)集體經營性建設用地使用權出租，出租人和承租人應當簽訂土地出租合同，并報區自然資源等相關部門辦理相關手續土地出租合同另有約定的從其約定。

(三)集體經營性建設用地使用權出租后，出租人必須繼續履 行原集體土地使用合同。

第四十條 轉讓、出租集體經營性建設用地使用權，必須符合下列條件：

(一) 已按照出讓、租賃、作價出資( 入股) 合同約定支 付地價款或租金，并取得集體土地不動產權登記證；

(二) 出讓、租賃、作價出資( 入股) 合同約定的其他條件。

第四十一條 集體經營性建設用地轉讓、出租，采用拍賣掛牌方式入市的，由土地使用權人委托公共資源交易市場公開進行，具體參照集體經營性建設用地出讓的相關規定執行。

第四十二條 集體經營性建設用地使用權抵押，是指農村集體經營性建設用地使用權人作為抵押人以不轉移占有的方式向 抵押權人提供債務履行擔保的行為。

第四十三條 集體經營性建設用地抵押時，其地上建筑物 其他附著物隨之抵押。地上建筑物、其他附著物抵押時，其使用 范圍內的集體經營性建設用地使用權隨之抵押。

第四十四條 集體經營性建設用地使用權抵押時，抵押人和 抵押權人應當簽訂書面合同。抵押合同應約定抵押物及其擔保的債務、擔保年限以及抵押權實現等內容，并不得違背國家法律法規等有關規定。租賃的土地使用權、地上建筑物及其他附著物不得抵押。

第四十五條 集體經營性建設用地使用權和地上建筑物、其 他附著物抵押，應按照現行抵押登記的相關規定依法辦理不動產抵押登記手續。

第四十六條 以集體經營性建設用地使用權作為抵押物的 債務人不履行債務時，抵押權人有權依法處分抵押物，并對處分所得享有優先受償權。因處分抵押物而取得集體經營性建設用地使用權和地上建筑物及附著物所有權的，應當辦理權不動產轉移登記。

第四十七條 不動產抵押權因債務清償或者其他原因而消滅的，應當辦理注銷登記。

第八章  集體經營性建設用地登記與其他規定

第四十八條 土地使用人應當繳清集體經營性建設用地出 讓( 租賃、作價出資等) 價款和相關稅費，按照不動產登記的有關 法律、法規，申請集體經營性建設用地使用權不動產登記。依法 利用集體經營性建設用地建造建筑物、構筑物和其他附著物的 一并申請其所有權的不動產登記。

經依法批準改變集體經營性建設用地用途的，土地使用權人 與土地所有權人應當重新簽訂合同或者簽訂變更、補充合同，依 法繳納相關稅費，辦理不動產登記。

第四十九條 依據本辦法取得的集體經營性建設用地及其 地上物，其不動產權利證書上應載明土地取得方式、使用年限 土地用途。

第五十條 國家因公共利益需要，依法征收集體經營性建設 用地的，集體土地所有人和土地使用人應當服從，原集體土地使 用合同自集體土地征收批準之日終止。

第五十一條 集體經營性建設用地在土地使用合同約定的期 限屆滿前不得收回。但出現土地受讓人不按集體土地使用合同約定支付土地價款( 或租金) 以及按照相關規定確需提前收回土地的，集體經營性建設用地入市主體或入市實施主體有權要求解 除合同，提前收回土地，并按照集體土地使用合同的相關約定辦理。

第九章  法律責任

第五十二條 集體經營性建設用地入市交易雙方應當按照合 同約定，支付土地價款( 租金) 和提供土地。一方違約的，另一方 有權要求解除合同，并按合同約定請求違約賠償。未按合同規定 的期限和條件開發、利用土地的，區人民政府自然資源主管部門 鄉鎮人民政府應予以糾正，并根據情節給予警告、罰款直至由集 體經濟組織無償收回土地使用權。

第五十三條   農村集體經營性建設用地入市的，集體經濟組 織所得地價款( 租金) 的收繳及使用必須納入“三資”平臺監管 鄉鎮負責監管地價款( 租金) 的收繳和使用，發現集體或個人違規 收繳或使用地價款( 租金) 的，由有關部門依法處理。

第五十四條 集體經營性建設用地閑置的，按照《中華人民共和國土地管理法》、《閑置土地處置辦法》等相關規定處理。

第五十五條 違反本辦法規定，未經批準或擅自出讓、租賃 占用農村集體經營性建設用地的，區人民政府自然資源主管部門 按照《中華人民共和國土地管理法》規定依法查處。

 

第十章  附  則

第五十六條 集體經營性建設用地異地調整、入市收益調節 金征收和使用管理、收益分配等相關規定另行制定。

第五十七條 本辦法由自然資源部門負責解釋。

第五十八條 本辦法自發布之日起試行，有效期至《新余市集體經營性建設用地入市管理辦法》實施之日。

下載正文：渝水區農村集體經營性建設用地入市增值收益調節金征收管理暫行辦法

政策解讀：關于《渝水區農村集體經營性建設用地入市管理辦法（試行）》的政策解讀